Инвестиционные контракты и договоры аренды

Что содержится в инвестиционных контрактах и договорах аренды, как вносились изменения в эти документы

Инвестиционный контракт с ООО «Строй-комплекс» № 12-015398-5501-0148-00001-05 от 20.05.2005

Ловкость рук и никакого мошенничества:

Вуаля, 11 лет неисполнения контракта и с ООО «Строй-комплекс» без предъявления претензий расторгают контракт и выдают разрешение на строительство жилого комплекса.

Договор аренды № М-05-507043 от 25.07.2005 и Договор аренды № И-05-001218 14.12.2016 с ООО «Строй-комплекс»

Инвестиционный контракт с ООО "Комплекс-строй" № 12-058187-5501-0148-00001-05 от 12.08.2005

Контракт с ООО "Комплекс-строй" № 12-058187-5501-0148-00001-05 от 12.08.2005 был заключен для реализации инвестиционного проекта по новому строительству административно-гостиничного и административно-торгового комплекса на территории владения 21. На момент заключения контракта «объект не свободен от имущественных обязательств и подлежит освобождению от пользователей жилых помещений… Администрация обеспечивает переселение граждан из подлежащих сносу жилых домов на жилую площадь, приобретаемую Инвестором…».

Согласно 188-ФЗ от 29.12.2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации" если многоквартирный дом в установленном Правительством Российской Федерации порядке был признан аварийным и подлежащим сносу, это может являться основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, требования о его сносе в разумный срок. Жилые дома 21 корпус 4 – 14 по 5 Донскому проезду к таким домам не относятся - распорядительный документ о признании домов аварийными и подлежащими сносу отсутствует.

Также в инвестиционном контракте № 12-058187-5501-0148-00001-05 от 12.08.2005 на реализацию инвестиционного проекта по строительству административно-гостиничного и административно-торгового комплексов предусматривается и обязательство ООО «Комплекс-Строй» «после фактического отселения всех жителей осуществить за свой счет снос ветхих строений в установленном порядке по адресу 5-й Донской проезд, владение 21» (дом 21, корп.1-5,7-14 и тд.). В соответствии с Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004, ветхое состояние здания - состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям. На 2017 год износ многоквартирных жилых домов дом 21, корп.4-5,7-14 по 5 Донскому проезду не превышает 50%, из чего следует, что инвестиционный контракт № 12-058187-5501-0148-00001-05 от 12.08.2005 содержали заведомо недостоверные сведения в отношении технического состояния жилых домов дом 21, корп.4-5,7-14 по 5 Донскому проезду.

В соответствии с п.5.2.12 инвестиционного контракта ООО «Комплекс-Строй» обязуется «Не использовать освободившиеся помещения на объекте в коммерческих или других целях, кроме инвестиционных», при этом из материалов арбитражного дела А40-133482/2016 и реестра собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах видно, что все освобожденные площади были зарегистрированы на третье лицо – ООО «Лафит99», сейчас в указанных помещениях живут люди. 

Также текст инвестиционного контракта содержит следующий пункт: «9.2 Контракт прекращается… по истечении предельного срока реализации проекта», исходя из пунктов 8.2 «контракт действует в течение срока реализации инвестиционного проекта, указанного в статье 4 и п. 2.2» («2.2… дата ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2009 года» следует, что предельный срок реализации проекта – 4 квартал 2009 года»). В соответствии со статьей 4 срок окончания контракта составляет не позднее 1 квартала 2010 года. Таким образом, 31.03.2010 инвестиционный контракт № 12-058187-5501-0148-00001-05 от 12.08.2005 прекратил свое действие и последующие изменения вносились в договор, прекративший свое действие.  Тем не менее Правительство Москвы продолжило заключать дополнения к указанному инвестиционному договору.

22.06.2010 срок строительства ООО "Комплекс-Строй" административно-гостиничного и административно-торгового комплекс был исключен из постановления правительства Москвы N 52-ПП, а срок проектирования - продлен до 31.03.2012 г. В пункт 2.2 Инвестиционного контракта 06.09.2010 внесены изменения: «Инвестор обязуется разработать проектную документацию до 31.03.2012, а затем – строительство», основание для прекращения договора «9.2 Контракт прекращается… по истечении предельного срока реализации проекта» было исключено из текста контракта. Обязательства ООО "Комплекс-Строй" по проектированию зданий в установленный срок не были выполнены, не были они выполнены и в последующие четыре года.

27.01.2016 в Постановление правительства Москвы N 52-ПП были внесены изменения -  ООО "Комплекс-Строй" обязуется разработать проектную документацию до 01.06.2017. 17.02.2016 году в тексте инвестиционного контракта срок разработки проектной документации также был скорректирован на 01.06.2017, а основание для прекращения договора «9.2 Контракт прекращается… по истечении предельного срока реализации проекта» - вновь добавлено, однако «срок исполнения обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию устанавливается в соответствии с проектом организации строительства…».

07.06.2017 в Постановление правительства Москвы N 52-ПП были внесены изменения -  ООО "Комплекс-Строй" обязуется разработать проектную документацию до 31.12.2020. В тексте инвестиционного контракта 27.07.2017 предполагаемый срок разработки проектной документации был продлен до 31.12.2020.

В соответствии с п. 8.3 «Перенос срока действия Контракта оформляется дополнительным соглашением, в котором указываются причины переноса и штрафные санкции…». Ни одно из дополнительных соглашений о продлении инвестиционного контракта не содержит причин переноса срока исполнения инвест-контракта. Несмотря на систематическое неисполнение условий контракта (проектная документация за 13 лет не разработана) Правительство Москвы инвестиционный контракт не расторгает.

Договор аренды № М-05-508083 от 15.06.2006 с ООО "Комплекс-строй"

15.06.2006 Правительством Москвы с ООО «Комплекс-Строй» был заключен договор аренды земельного участка под жилыми домами владения 21 по 5 Донскому проезду. «Предметом договора является земельный участок…площадью около 46000 кв. м., имеющий адресные ориентиры г. Москва, 5-й Донской проезд, вл. 21, предоставляемый в пользование из земель поселений на условиях краткосрочной аренды для проектирования и строительства административно-гостиничного и административно-торгового комплекса. Установленное целевое назначение участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти Москвы». Земельный участок, предоставленный для строительства административных центров, включал участок с кадастровым номером 77:05:0001010:1004, предназначенный для размещения объектов образования. Данный земельный участок был исключен из договора аренды только 10.07.2015.

Пунктом 4.15 договора аренды предусматривалось обязательство арендатора осуществить проектирование и строительство административных и гостинично-торговых центров со сроком ввода в эксплуатацию в 4 квартале 2009. 20.04.2011 было заключено дополнительное соглашение о продлении этого срока до 31.03.2012, в 2016 году срок ввода в эксплуатацию был исключен из договора аренды и установлен срок разработки проектной документации и получения разрешения на строительство – 01.06.2017. 22.08.2017 срок разработки проектной документации и получения разрешения на строительство был изменен на 31.12.2020.

Из арбитражных дел, размещенных на сайте Арбитражного суда города Москвы видно, что застройщик систематически не вносит арендную плату за земельный участок:

  • А40-96653/2010 – задолженность с 01.01.2010 по 30.06.2010 (2 коп. задолженность и 2 279 428 руб. пени), исполнительный лист выдан 25.02.2011
  • А40-91475/2011 – задолженность с 01.01.2011 по 30.06.2011 (14 165 942 руб. задолженность и 607 429 руб. пени), исполнительный лист выдан 20.11.2017
  • А40-36530/2012 - задолженность с 01.07.2011 по 31.12.2011 (14 165 942 руб. задолженность и 517 411 руб. пени), исполнительный лист выдан 04.07.2012, 28.09.2015 предоставлена рассрочка до 30.09.2017
  • А40-21194/2013 - задолженность с 01.01.2012 по 31.12.2012 (40 885 514 руб. задолженность и 1 683 535 руб. пени), исполнительный лист выдан 07.11.2013, 07.09.2015 предоставлена рассрочка до 30.09.2017
  • А40-81727/2014 - задолженность с 01.07.2013 по 31.06.2014 (62 673 490 руб. задолженность и 4 488 527 руб. пени), исполнительный лист выдан 09.07.2015
  • А40-117059/2017 - задолженность с 01.07.2015 по 31.03.2017 (130 868 133 руб. задолженность и 18 399 224 руб. пени), исполнительный лист выдан 03.11.2017
  • А40-155848/2018 – период неизвестен, сумма задолженности 171 538 301 руб. 52 коп.

Несмотря на систематическое неисполнение обязательств по договору аренды Правительство Москвы договор аренды не расторгает.