Анализ градостроительной документации

Что можно строить на нашей земле и в каких границах?

Генплан, ГПЗУ и ПЗЗ

Для разбора этих документов использовали обучающую лекцию Замоску

05.05.2010 Законом города Москвы N 17 «О Генеральном плане города Москвы» установлено:

  • Карта «Территории реорганизации и зон развития» Генплана Москвы (книга 3, стр. 597) - внутри зоны реорганизации земельный участок с адресом 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6. находится на «территории Общественных зон» в зоне Сохранения и комплексного благоустройства Сложившихся территорий. Участок входит в Зоны формирования центров производственно-деловой активности.

  • Карта «Зоны планируемого размещения объектов капитального жилищного строительства федерального и регионального значения» (книга 3, стр. 66) - на земельном участке по адресу 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6, жилищное строительство не планируется.  Земельный участок по адресу 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6, находящийся в границах функциональной зоны № 13 «Многофункциональная общественная зона» с индексом 100 (книга 2, стр. 130), т.е. с общественно-деловым функциональным назначением, Генеральным планом г. Москвы выделен в Общественную зону в составе этой зоны и подлежит сохранению и комплексному благоустройству, в какую-либо из зон планируемого размещения объектов капитального жилищного строительства не выделен.

  • Карта «Зоны планируемого размещения объектов капитального строительства общественно-делового назначения федерального и регионального значения» (книга 3 стр. 156) - на земельном участке по адресу 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6, планируется в соответствии со схемой строительство объектов Общественно-Делового назначения функциональных общественных зон.

  • Согласно карте «Первоочередные мероприятия по размещению объектов капитального строительства общественно-делового назначения» (книга 3 стр. 246) - на земельном участке по адресу 5-й Донской проезд, владение 21 и 5-й Донской проезд, 21к6, планируется строительство гостиницы.

29.04.2015 Градостроительной земельной комиссией при наличии действующего Постановления правительства Москвы N 52-ПП, предусматривающего строительство административных центров было принято решение о целесообразности выдачи ГПЗУ на 21 и 21к6, предусматривающих строительство общественно-жилой застройки, т.к. строительство гостинично-административных и административно-торговых центров возможно ухудшит дорожно-транспортную ситуации и внесении соответствующих изменений в проект ПЗЗ. 14.05.2015 приказами Москомархитектуры N 1641 и N 1643 было выдано два ГПЗУ, предусматривающих многоэтажную жилую застройку на земельных участках с кадастровыми номерами 77:05:0001010:32 и 77:05:0001010:33. Публичных слушаний в отношении указанных ГПЗУ не проводилось.

28.03.2017 Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» утверждены Правила землепользования и застройки, включающие отдельно выданные ГПЗУ, не прошедшие публичные слушания, также нарушающие положения Генерального Плана г.Москвы: на земельных участках с кадастровым номером 77:05:0001010:33 и 77:05:0001010:32 в рамках ПЗЗ разрешено строительство жилого дома.

Согласно Закону г. Москвы от 25.06.2008 N 28 «Градостроительный кодекс города Москвы»:

  • статья 78: «Утвержденные до 1 июля 2016 года и прошедшие публичные слушания градостроительные планы земельных участков, а также утвержденные до 1 июля 2016 года проекты планировки территории подлежат учету в правилах землепользования и застройки с сохранением параметров и сведений, содержащихся в указанных градостроительных планах земельных участков, проектах планировки территории».
  • статья 4: «Территориальные и отраслевые схемы, правила землепользования и застройки, документация по планировке территории, не соответствующие Генеральному плану города Москвы, техническим регламентам, законодательству в области охраны окружающей среды, в области охраны объектов культурного наследия, региональным нормативам, не подлежат утверждению, а утвержденные не подлежат применению в соответствующей части».

Согласно статье 28 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»: «На публичные слушания должны выноситься: … проекты планов и программ развития муниципального образования, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, проекты правил благоустройства территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки».

Таким образом, в отношении земельных участков 77:05:0001010:33 и 77:05:0001010:32 в нарушение требований Градостроительного кодекса города Москвы и Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" было выдано два ГПЗУ и утверждены Правила землепользования и застройки, не прошедшие публичные слушания и противоречащие Генеральному плану г. Москвы.

Проект планировки территории и Проект межевания территории

25.03.2014 совет депутатов муниципального округа Донской решил согласиться с проектом межевания территории, ограниченной проездом 475, проездом 3557. В 2014 году указанный проект межевания был вынесен на публичные слушания. В ходе публичных слушаний собственниками МКЖД было выражено несогласие с проектом межевания, было выдано предложение сформировать границы земельных участков в соответствии с существующим землепользованием, были предоставлены копии экспликаций земельных участков, являющихся приложениями к архивным техническим паспортам на домовладения, этот факт зафиксирован в протоколе публичных слушаний №85 от 29.12.2014. 23.01.2015 было оформлено заключение Комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы в ЮАО по результатам публичных слушаний, согласно которому рекомендовалось учесть полученные в ходе публичных слушаний предложения по формированию земельных участков. Результаты публичных слушаний при утверждении проекта межевания учтены не были - 18.05.2015 Заместителем руководителя Департамента городского имущества Гаманом М.Ф. было выдано замечание ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры сформировать земельные участки в соответствии с договорами аренды, отнести земли к категории «предназначенные для строительства», здания, расположенные в границах участка отметить как «неиспользуемые». 29.07.2015 Заместителем руководителя Департамента городского имущества Гаманом М.Ф. Приказом №11820 был утвержден проект межевания квартала. Утвержденный проект межевания квартала был сформирован в соответствии с замечаниями Заместителя руководителя Департамента городского имущества Гамана М.Ф., не выносился на рассмотрение муниципальных депутатов и публичные слушания.

В соответствии со статьей 38 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы", в редакции, действовавшей на 29.07.2015 «4. Объектами разработки проектов межевания территории являются застроенные и подлежащие застройке территории. Проекты межевания территории разрабатываются в составе проектов планировки территории или в виде отдельных документов. На территориях реорганизации проекты межевания территории разрабатываются в составе проектов планировки территории или в соответствии с утвержденными проектами планировки территории. В зонах комплексного благоустройства проекты межевания территории разрабатываются в виде отдельных документов на основе Генерального плана города Москвы, правил землепользования и застройки с учетом территориальных и отраслевых схем.» Исходя из данной статьи следует, что поскольку проект находится в зоне реорганизации, проект межевания мог быть разработан только при наличии утвержденного проекта планировки территории. При этом Исходя из ответа Москомархитектуры №МКА-20-6878/8-1 «Разработанного и утвержденного в установленном порядке проекта планировки на территорию владения 21 и дома 21 корпус 6 не имеется … разработка проекта планировки на данную территорию не предусмотрена», таким образом при утверждении приказа №11820 были нарушены требования Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы".