Анализ архивной документации

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

В период с 1957 года по 1966 год на территории 5 Донского проезда в Москве было построено 10 многоквартирных жилых домов (дом 21 корпус 4 – 14 по 5 Донскому проезду). Для цели строительства указанных домов был выделен земельный участок, что подтверждается соответствующими архивными правоустанавливающими документами (к примеру, в отношении жилого дома 21 корпус 8 по 5 Донскому проезду – Распоряжение Мосгорисполкома 4946Письмо АПУ Отдел городских земель 2074054-ОГЗ1958.12.31 Разрешение на строительство).

Границы общего земельного участка на 1962 год:

Границы земельных участков каждого многоквартирного дома зафиксированы экспликациями земельного участка в масштабе 1:500, которые являются приложениями к архивным техническим паспортам БТИ на домовладения (экспликации земельных участков на 2002 год).

В соответствии с п.6 Постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 01.08.1932 «О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УЧРЕЖДЕНИЯМ, ПРЕДПРИЯТИЯМ И ОРГАНИЗАЦИЯМ ОБОБЩЕСТВЛЕННОГО СЕКТОРА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ПРАВЕ БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ» право бессрочного пользования земельным участком неотделимо от права собственности на строения, находящиеся на этих участках, и прекращается с прекращением права собственности на строения. Дома 21 корпус 4 – 14 по 5 Донскому проезду находились в ведомственной собственности (преимущественно – в собственности Московского станкостроительного завода имени Серго Орджоникидзе), а земля, соответственно – в бессрочном пользовании ведомства.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 года №1103-1 при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Таким образом, при приватизации квартир в доме каждому собственнику квартиры переходило право бессрочного пользования земельным участком пропорционально его доме в общем имуществе дома.

В соответствии с п.7 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

В соответствии с п.9 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в реестре.

В соответствии с Федеральным законом ФЗ-189 от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельные участки, которые были сформированы до введения в действие ЖК РФ и поставлены на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 47 ФЗ-221 от 24.07.2007 года «О кадастровой деятельности»: «2. Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости».

В соответствии со статьей 69 ФЗ-218 от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости»: «1. Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей 4. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества».

Таким образом, в силу закона земля под многоквартирными жилыми домами принадлежит собственникам жилых помещений многоквартирных жилых домов по адресу Москва, 5-й Донской проезд, дом 21 корпус 4 – 14, что подтверждается соответствующими архивными правоустанавливающими документами и архивными техническими паспортами на домовладения (к примеру, в отношении жилого дома 21 корпус 8 по 5 Донскому проезду -  Распоряжение Мосгорисполкома 4946Письмо АПУ Отдел городских земель 2074054-ОГЗ1958.12.31 Разрешение на строительство и технический паспорт на домовладение).

Использованные источники информации: